Preferred equity vs actions ordinaires
Le preferred equity est un instrument hybride situé entre la dette mezzanine et l'equity ordinaire. Il combine une priorité de distribution et un plafonnement du rendement, ce qui le distingue à la fois des actions ordinaires (equity commun) et de la dette senior.
Preferred equity vs actions ordinaires : Prioritaire sur l'equity commun vs Dernière servie. Explications détaillées ci-dessous.
Tableau comparatif
| Critère | Preferred equity | Actions ordinaires (equity commun) |
|---|---|---|
| Priorité de distribution | Prioritaire sur l'equity commun | Dernière servie |
| Rendement | Coupon préférentiel 8-15 % + éventuel share du profit | Multiple sur capital variable (illimité) |
| Upside | Plafonné ou partiel | Plein upside sur la plus-value |
| Downside | Absorbé par l'equity commun en premier | Premier à absorber les pertes |
| Vote / gouvernance | Droits limités (typiquement) | Droits pleins |
| Position dans la waterfall | Après dette, avant equity commun | Junior à tous les autres instruments |
| Utilisation typique | Sponsors cherchant à protéger un rendement plancher | Investisseurs cherchant l'exposition maximale à la performance |
Comment fonctionne le preferred equity ?
Le preferred equity ou 'quasi-equity préférentielle' donne à son détenteur une priorité de rémunération : il perçoit son coupon (typiquement 8-15 %) avant que l'equity commun ne perçoive quoi que ce soit.
En retour, sa participation à l'upside est limitée : soit plafonnée (cap sur le TRI), soit partagée selon une clef prédéfinie. Cela lui confère un profil risque/rendement à mi-chemin entre la dette mezzanine et l'equity pur.
Quelle est la différence avec la dette mezzanine ?
La distinction est technique mais importante : la dette mezzanine est un instrument de créance (l'investisseur est créancier), le preferred equity est un instrument de capitaux propres (l'investisseur est actionnaire, mais préférentiel).
En cas de défaut, la mezzanine est remboursée avant tout equity (y compris préférentiel). En contrepartie, le preferred equity offre généralement un coupon plus élevé et une exposition plus large à la valeur créée par l'opération.
Dans quel cas structurer un preferred equity ?
- L'opérateur (sponsor) souhaite lever des fonds sans diluer excessivement l'equity commun ni saturer la capacité d'endettement.
- Les investisseurs cherchent un rendement plancher garanti tout en gardant une exposition à la performance (upside partiel).
- La banque senior refuse d'augmenter le LTV mais accepte une couche additionnelle en preferred equity qui ne rentre pas dans le calcul de dette bancaire.
Questions fréquentes
Le preferred equity est-il de la dette ?
Non, techniquement c'est un instrument de capitaux propres. Il porte donc le risque residual de perte en capital si l'equity commun est intégralement absorbé. Mais son rang prioritaire lui confère un profil proche d'une dette junior.
Peut-on cumuler dette senior + mezzanine + preferred equity ?
Oui, c'est la structure typique d'une opération value-add importante : la 'waterfall' devient dette senior → mezzanine → preferred equity → equity commun, chaque tranche étant subordonnée à la précédente.
Quel est le rendement cible d'un preferred equity immobilier ?
Généralement 12-18 % annuel avec plafond, versus 20-30 % + illimité pour de l'equity commun sur value-add.
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