Rétrocessions CGP sur un club deal immobilier prime
La rémunération CGP sur un club deal immobilier prime est exclusivement une rétrocession upfront, versée à la souscription du client, dans la fourchette marché de 3 % à 5 % de la collecte. Il n'y a ni commission de gestion annuelle, ni quote-part du carried opérateur. Cette structure simple récompense l'effort commercial et le devoir de conseil concentrés à la souscription, sur des tickets client significativement plus élevés qu'en SCPI.
Structure de rémunération : une seule ligne, versée à la souscription
Une convention de distribution club deal se structure autour d'une seule ligne de rémunération pour le CGP : la rétrocession upfront.
- Rétrocession upfront : versée au moment de la souscription du client, en une seule fois. Fourchette marché : 3 % à 5 % de la collecte, selon la taille de l'engagement et la relation avec l'opérateur.
Ce qui n'existe pas sur un club deal, contrairement à d'autres véhicules immobiliers (SCPI, OPCI) :
- Pas de commission de gestion annuelle : la vie de l'opération (3 à 5 ans typiques) ne génère aucun flux récurrent pour le CGP.
- Pas de quote-part du carried interest : la performance de l'opération bénéficie à l'investisseur final, pas au distributeur.
- Pas de commission de sortie : la liquidation de l'opération ne déclenche aucun nouveau flux pour le CGP.
Grille comparative : CGP vs SCPI vs OPCI
| Ligne | SCPI | OPCI | Club deal prime |
|---|---|---|---|
| Rétrocession upfront (souscription) | ~8-10 % (partagée) | ~3-5 % | 3-5 % |
| Gestion annuelle | ~0,3-0,5 % | ~0,2-0,4 % | - |
| Performance / sortie | - | - | - |
| Ticket moyen client | 15-50 k€ | 20-80 k€ | 100-500 k€ |
| Revenu CGP par 1 M€ collecté (versé la 1ère année) | ~15-25 k€ + gestion récurrente | ~10-20 k€ + gestion récurrente | 30-50 k€ (concentrés à la souscription) |
Fourchettes indicatives 2026. Les niveaux réels dépendent des conventions négociées avec l'opérateur. À la différence de la SCPI et de l'OPCI, le club deal ne génère pas de rémunération récurrente : la rétrocession est versée en une seule fois à la souscription.
L'économie unitaire d'un CGP sur du club deal
Un CGP qui collecte 1 M€ auprès de ses clients sur un club deal type à 4 % de rétro touche :
- Année 1 (souscription) : rétrocession upfront 40 000 € versée en une fois
- Années 2 à 4 : aucun flux (pas de gestion, pas de carried)
Cette structure concentre le revenu à la souscription, contrairement à la SCPI où le CGP touche ~15-25 k€ étalés sur plusieurs années (entrée + gestion récurrente).
Comparaison sur 4 ans / M€ collecté :
- Club deal (rétro 4 %) : 40 000 € versés en année 1
- SCPI classique : ~15-25 k€ en année 1 + 3-5 k€/an × 3 ans = 25-40 k€ étalés
Le club deal offre donc un économique unitaire comparable voire supérieur, avec l'avantage de la concentration temporelle du revenu, mais sans effet composé de la gestion récurrente.
Ce qu'exige un club deal en contrepartie
La supériorité économique s'accompagne d'obligations plus lourdes :
- Effort commercial ciblé sur clients qualifiés (moins de tickets, plus gros).
- Documentation plus dense à digérer et présenter au client.
- Suivi opérationnel actif (reporting trimestriel à relayer).
- Gestion des attentes en cas de retard ou de sortie décalée.
Questions fréquentes
La rétrocession est-elle négociable ?
Oui : chaque convention est bilatérale. Les niveaux dépendent de la taille de l'engagement, de la relation historique et du volume anticipé.
Les rétrocessions sont-elles imposées à MIF II ?
Oui, le CGP doit communiquer les rémunérations perçues au client final dans le cadre du dispositif transparence MIF II.
Y a-t-il une commission de gestion ou un carried sur un club deal ?
Non. La rémunération CGP sur un club deal se limite à une rétrocession upfront (3-5 % de la collecte). Contrairement à la SCPI ou à l'OPCI, il n'y a pas de commission de gestion annuelle. Contrairement au private equity, il n'y a pas de quote-part du carried opérateur reversée au CGP.
Un CGP peut-il cumuler club deal et SCPI dans une même allocation ?
C'est la stratégie type : SCPI pour du revenu courant + club deal pour la performance ciblée. Voir notre comparatif.
Distributeurs professionnels : accédez aux opérations Global Icons
CGP indépendants, family offices, banques privées : nos membres de l'équipe présentent les opérations en cours et le cadre de la distribution partenaire.
Prendre rendez-vous →