Club deal immobilier prime Monaco
Monaco a les prix immobiliers les plus élevés au monde : 45 000-90 000 €/m² sur le Carré d'Or. Marché entièrement institutionnel (family offices, HNW, fondations), aucune fiscalité sur le revenu ni plus-value pour les résidents. Rendements très faibles (1,5-2,5 %) mais capital appreciation historique forte.
Monaco : le marché résidentiel le plus cher au monde
Monaco est un marché unique : 2 km² pour 39 000 habitants, dont environ un tiers de résidents monégasques bénéficiant d'une fiscalité exceptionnelle (pas d'IR ni d'IS pour les personnes physiques hors nationaux français). Trois quartiers dominent :
- Le Carré d'Or (Casino, Métropole, Beausoleil rive monégasque) : résidentiel et retail luxe absolu.
- Le Larvotto : front de mer réaménagé, immeubles neufs et Belle Époque avec plage privée.
- Fontvieille et Le Rocher : quartiers plus mixtes, avec du résidentiel haut de gamme et bureaux.
La demande dépasse structurellement l'offre : la Principauté ne peut s'étendre géographiquement, chaque livraison neuve (Odéon, Portier, Testimonio) est absorbée à des prix records.
Repères marché Monaco (2026)
| Segment | Prix prime | Rendement locatif |
|---|---|---|
| Carré d'Or / Casino | 60 000 – 90 000 €/m² | 1,50 – 2,25 % |
| Larvotto front de mer | 50 000 – 75 000 €/m² | 1,75 – 2,50 % |
| Fontvieille | 35 000 – 55 000 €/m² | 2,00 – 2,75 % |
| Le Rocher | 30 000 – 50 000 €/m² | 2,00 – 2,75 % |
| Retail Casino (prime rent) | 7 500 – 15 000 €/m²/an | - |
Thèses club deal Monaco
Monaco est particulier pour un club deal :
- Rehab appartement Carré d'Or : acquisition d'un plateau ancien, restructuration totale, sortie à un HNWI international. Tickets 15-60 M€.
- Programme neuf : participation en amont à un développement de la Société Monégasque de l'Immobilier ou d'un promoteur agréé, sortie à la livraison.
- Retail Casino : pas de porte flagship pour maison de luxe.
Les tickets sont institutionnels (souvent > 20 M€) et la liquidité côté acheteur est mondiale mais concentrée sur quelques dizaines d'acquéreurs par an.
Questions fréquentes
Qui achète à Monaco ?
Environ 140 nationalités représentées. Historiquement : Italiens, Français, Britanniques, Belges, Suisses, Russes (avant 2022), Moyen-Orient, US. Marché mondial avec fluctuations selon contextes fiscaux étrangers.
La fiscalité monégasque est-elle stable ?
Oui : pas de changement structurel depuis des décennies. Les résidents non-français bénéficient de l'absence d'IR et d'IS. Les Français y sont assujettis à l'IR français par convention bilatérale.
Peut-on faire un club deal avec des CGP sur Monaco ?
Oui, mais les tickets sont institutionnels (15-60 M€), donc les partenaires CGP ciblent une clientèle très haut de gamme (UHNWI). Le format club deal permet la mutualisation entre plusieurs distributeurs professionnels.
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