Club deal immobilier prime Paris 16 : Passy, Muette, Foch
Le XVIe (partie nord) est le prime résidentiel haut de gamme par excellence : Passy, Muette, avenue Foch. Prix résidentiel 15 000–28 000 €/m² selon micro-marché. Marché tenu par une clientèle française et internationale (familles françaises historiques + acheteurs moyen-orientaux et asiatiques). Club deal pertinent sur restructuration lourde de grand appartement ou petit immeuble.
Le XVIe nord : cluster résidentiel prime
Le XVIe arrondissement se décompose en plusieurs micro-marchés, avec des positionnements très distincts :
- Foch / Victor-Hugo : la plus grande concentration prime résidentielle de Paris. Immeubles haussmanniens de 300 à 800 m², plafonds hauts, moulures d'origine.
- Passy / Muette / Ranelagh : vieille aristocratie parisienne, immeubles Art déco et haussmanniens, proximité Bois de Boulogne.
- Auteuil : plus villageois, mix immeubles et hôtels particuliers, prix légèrement inférieurs mais tendance haussière.
- Trocadéro / Alboni : appartements avec vue Tour Eiffel, valorisation trophée exceptionnelle.
Contrairement au VIIIe (dominante bureau + retail) ou au VIe (mixed-use), le XVIe est un marché quasi-monocroix résidentiel. L'offre bureau y est faible. La thèse club deal est donc résidentielle.
Repères marché XVIe (2026)
| Micro-marché | Prix prime résidentiel | Rendement locatif |
|---|---|---|
| Foch / Victor-Hugo | 18 000 – 28 000 €/m² | 2,50 – 3,00 % |
| Passy / Muette | 15 000 – 22 000 €/m² | 2,75 – 3,25 % |
| Auteuil | 12 000 – 18 000 €/m² | 3,00 – 3,50 % |
| Trocadéro / vue Tour Eiffel | 20 000 – 35 000 €/m² | 2,00 – 2,75 % |
Thèses club deal XVIe résidentiel
Deux thèses dominent :
- Rehab d'un grand appartement : acquisition d'un plateau de 250-500 m² à l'ancienne, restructuration lourde (isolation, réseaux, cuisines, salles de bain, moulures restaurées), sortie à un utilisateur familial haut de gamme.
- Restructuration d'un petit immeuble : acquisition d'un immeuble de 800-2 500 m² divisé en 6-15 appartements, rehab intégral, revente en bloc à un investisseur patrimonial ou en découpé à l'appartement.
Questions fréquentes
Le XVIe est-il moins prime que le VIIIe ?
Différemment prime. Le VIIIe est prime tertiaire et retail luxe. Le XVIe est prime résidentiel classique. Les prix résidentiels du XVIe (18-28 k€/m² sur les meilleures adresses) rivalisent avec le VIIIe résidentiel.
Quel type de club deal fonctionne mieux XVIe ou VIIIe ?
Ils répondent à des thèses différentes. VIIIe → repositionnement bureau/retail. XVIe → rehab résidentiel. Un club deal résidentiel XVIe cible plutôt du core+ à value-add, avec des multiples de 1,3 à 1,6x.
Y a-t-il un marché retail dans le XVIe ?
Modéré et localisé (Passy village, rue de la Pompe). Ce n'est pas le sujet dominant pour les club deals : la thèse reste résidentielle.
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