Single family office : structurer un club deal captif
Un single family office (SFO) qui souhaite exposer sa famille à une opération prime peut structurer un club deal captif ou co-lead avec l'opérateur. Format typique : ticket 5-20 M€, gouvernance renforcée avec siège au board, exclusivité sur l'opération ou consortium restreint, sortie coordonnée.
Le SFO comme co-investisseur ancré
Un single family office (SFO) représente une seule famille, avec généralement 100 M€ à plusieurs milliards de patrimoine. Le SFO a l'avantage d'agir en capital patient, avec des horizons long terme et une gouvernance interne rapide (souvent le principal et 2-3 executives).
Sur du club deal immobilier prime, le SFO peut jouer trois rôles distincts :
- Partenaire passif : souscription à un club deal syndiqué, aux mêmes conditions que d'autres partenaires.
- Co-lead avec l'opérateur : ticket > 3 M€, siège au comité de suivi, quote-part du carried.
- Sponsor exclusif du deal : le SFO est le seul co-investisseur externe. L'opérateur agit essentiellement comme opérateur / general partner.
Le club deal captif exclusif
Dans un format exclusif, le SFO obtient :
- Exclusivité géographique ou thématique : l'opérateur ne présente pas cette opération à d'autres.
- Gouvernance renforcée : siège au board, veto sur les décisions structurantes (cession, refinancement, sur-investissement).
- Reporting sur-mesure : fréquence et granularité définies par le SFO.
- Conditions économiques négociées : hurdle, split de carried, management fee.
Ces conditions ont un coût : l'opérateur accepte un cadre plus contraint en échange d'un capital significatif engagé sans effort de placement.
Points de vigilance pour le SFO
- Alignement d'intérêts : s'assurer que l'opérateur co-investit sur son bilan propre (skin in the game).
- Rôle du SFO : passif (capital) ou actif (co-gestion) ? Le SFO n'a pas toujours les compétences opérationnelles immobilières.
- Sortie coordonnée : clauses de tag along / drag along, mécanismes de liquidité, buyout.
- Confidentialité : un club deal exclusif impose souvent des NDA renforcés.
Questions fréquentes
Combien de temps pour structurer un club deal captif ?
3 à 6 mois entre la première conversation et le closing. Sur des opérations en cours, les délais peuvent se compresser à 6-8 semaines.
Le SFO doit-il avoir une équipe immobilier interne ?
Pas obligatoirement : un CIO généraliste peut piloter avec des conseils externes. Mais un SFO qui alloue beaucoup à l'immobilier a intérêt à internaliser au moins un asset manager immobilier.
Peut-on structurer un club deal captif sur plusieurs opérations ?
Oui : c'est le format 'programmatic joint venture' : le SFO et l'opérateur s'engagent sur un pipeline d'opérations similaires (par exemple, 3-5 immeubles prime Paris sur 2 ans).
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