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Calculateur IFI immobilier prime

Estimez l'IFI 2026 dû par votre client sur son patrimoine immobilier prime, et l'économie potentielle via allocation à une UC titrisation immobilière dans un contrat d'assurance-vie luxembourgeois.

Patrimoine du foyer

Patrimoine immobilier brut 3 000 000 € Résidence principale + secondaire + placements immo (SCPI, OPCI, foncières)

Dettes rattachées à l'immobilier 500 000 € Emprunts hypothécaires en cours

Résidence principale 1 500 000 € Abattement 30 % appliqué automatiquement

Situation familiale

Allocation UC titrisation via AV Lux 500 000 € Fraction du patrimoine réalloué en UC titrisation immobilière

IFI estimé 2026

Sans optimisation

Base taxable IFI -

Décote 30 % résidence principale -

Base nette -

IFI annuel dû -

Optimisé

Avec UC titrisation AV Lux

Base taxable IFI -

Décote 30 % RP -

Base nette -

IFI annuel dû -

Économie IFI annuelle : -, soit - sur 10 ans. Estimation indicative sur la base du barème IFI 2026 et de la doctrine dominante concernant les UC titrisation en assurance-vie luxembourgeoise. Chaque situation nécessite validation par un avocat fiscaliste.

Discuter d'un dossier client → Réservé aux CGP, family offices et banques privées.

Comment fonctionne ce calculateur ?

Barème IFI 2026 appliqué

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 M€. Le barème 2026 :

Tranche de patrimoine net	Taux marginal
De 800 000 € à 1,3 M€	0 % (mais fait basculer)
De 1,3 M€ à 2,57 M€	0,70 %
De 2,57 M€ à 5 M€	1,00 %
De 5 M€ à 10 M€	1,25 %
Au-delà de 10 M€	1,50 %

Notez que le premier seuil déclencheur est 1,3 M€, mais le calcul du barème débute à 800 000 €.

Assiette IFI

Sont inclus dans l'assiette :

Immobilier détenu en direct : résidence principale (abattement 30 %), secondaires, locatif, terrains.
Immobilier détenu via société : SCI, SPPI, à hauteur de la valeur immobilière.
Parts de SCPI, OPCI, foncières cotées : à 100 % de leur valeur pour les fonds à prépondérance immobilière.
UC assurance-vie française adossée à de l'immobilier : à hauteur de la fraction immobilière.

Sont exclus (avec réserves) :

Immobilier professionnel affecté à l'activité principale du redevable.
Bois et forêts (abattement 75 %) sous engagement de gestion durable.
Selon doctrine dominante : UC titrisation immobilière logée en contrat d'assurance-vie luxembourgeois : sujet du présent calculateur.

Le levier optimisation UC titrisation Lux

Le mécanisme repose sur trois interpositions juridiques :

L'investisseur détient un contrat d'assurance-vie luxembourgeois.
Le contrat référence une unité de compte adossée à un compartiment de titrisation luxembourgeois.
Le compartiment de titrisation détient les actifs immobiliers ou les titres du club deal.

Cette double interposition rompt le lien juridique direct avec l'immobilier sous-jacent au sens du BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques). L'investisseur ne détient qu'une créance en euros contre l'assureur : pas une propriété immobilière.

Attention : la doctrine peut évoluer. Toute optimisation doit être validée par un avocat fiscaliste au moment de la souscription et à chaque campagne IFI.

Ce que ne montre pas ce calculateur

Le plafonnement IFI à 75 % des revenus, qui peut réduire l'IFI dû pour certains profils.
Les dons ISF/IFI à des organismes d'intérêt général (réduction de 75 %, plafond 50 000 €/an).
La performance du contrat d'assurance-vie (frais de gestion, rendement des UC).
Le coût de la restructuration patrimoniale (avocat, notaire, frais de sortie d'actifs existants).

Passer d'une simulation à un dossier concret

CGP, family offices et banques privées : nos membres de l'équipe vous présentent le montage exact adapté à votre client HNW/UHNWI, avec les compagnies d'assurance-vie luxembourgeoises partenaires et les compartiments de titrisation Global Icons disponibles.

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