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Outil · CGP · Family office

Simulateur SCPI vs Club deal immobilier prime

Comparez sur un horizon donné le rendement estimé d'un ticket investi en SCPI versus un club deal immobilier prime. Résultat instantané en TRI, multiple sur capital et revenu net cumulé.

Paramètres

De 20 k€ (SCPI retail) à 1 M€ (family office)
Durée fermée du club deal / horizon SCPI
Simulation sur 7 ans

SCPI

Revenu net cumulé -
Capital final estimé -
TRI annualisé -
Club deal

Club deal prime

Multiple sur capital -
Capital final estimé -
TRI annualisé cible -
Écart estimé : -. Simulation indicative sur hypothèses centrales. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le club deal comporte un risque de perte en capital et une illiquidité pendant toute la durée de l'opération.
Discuter des opérations en cours → Réservé aux CGP, family offices et banques privées.

Comment lire ce simulateur ?

Ce simulateur applique des hypothèses de marché 2026 pour comparer deux instruments d'investissement immobilier accessibles aux CGP et family offices.

Hypothèses SCPI

Chaque profil SCPI utilise un TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) et un taux de revalorisation annuel typiques :

  • SCPI diversifiée : 4,5 % TDVM + 0,5 % revalorisation/an (profil bureau + commerce + résidentiel européen).
  • SCPI rendement : 5,5 % TDVM, revalorisation nulle (SCPI matures avec parc stabilisé).
  • SCPI fiscale Pinel : 3 % TDVM + réduction Pinel étalée sur 9 ans (assiette 12 % max).
  • SCPI thématique : 5 % TDVM + 1 % revalorisation (santé, logistique, résidentiel).

Frais d'entrée standard 10 % pris en compte. Fiscalité PFU 30 % sur les revenus, non appliquée dans l'affichage.

Hypothèses club deal

Le TRI cible et le multiple sur capital dépendent de la stratégie retenue :

  • Core : TRI 5-7 %, multiple 1,3-1,5x sur 5-7 ans.
  • Core+ : TRI 8-11 %, multiple 1,4-1,7x sur 4-6 ans.
  • Value-add : TRI 14-18 %, multiple 1,5-1,9x sur 3-5 ans.
  • Opportunistic : TRI 18-24 %, multiple 1,6-2,2x sur 3-5 ans.

La simulation prend la valeur centrale de chaque fourchette. Aucune garantie n'est donnée sur ces cibles : voir la page Avertissement sur les risques.

Ce que ne montre pas ce simulateur

  • La liquidité intermédiaire (SCPI = marché secondaire ouvert, club deal = fermé jusqu'à la sortie).
  • La fiscalité personnelle exacte (varie selon situation, structure d'acquisition, résidence).
  • Les risques spécifiques à chaque opération (vacance, retard, exit décalé).
  • Les rétrocessions CGP : voir le simulateur dédié.

Passez de la simulation à l'opération réelle

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Ressources complémentaires