Value-add (stratégie immobilière)
Le value-add est une stratégie d'investissement immobilier consistant à créer de la valeur sur un actif via une intervention active : restructuration, repositionnement locatif, refinancement ou changement d'usage. TRI cible : 12-20 %.
Explication détaillée
Les leviers value-add classiques :
- Repositionnement locatif : sortie du niveau de gamme, relocation à un utilisateur haut de gamme.
- Restructuration technique : mise à niveau des équipements, façade, aménagements servicés.
- Changement d'usage : conversion bureaux → hôtellerie, retail → mixte, etc.
- Optimisation financière : refinancement à un LTV plus élevé après stabilisation, restructuration du bail.
Durée typique : 3 à 5 ans, avec un multiple sur capital cible de 1,7-2,5x.
Exemple concret
Acquisition d'un bureau IXe à 20 M€ (cap rate 6 %), restructuration à 30 M€ total capex, relocation à un utilisateur premium générant un NOI stabilisé. Sortie à cap rate 4,5 % → valorisation ~44 M€. TRI opérateur ~20 % sur 3 ans.
Questions fréquentes
Value-add et opportuniste, quelle différence ?
Le value-add porte sur des actifs existants stabilisables. L'opportuniste inclut développement, changement d'usage lourd, ou marchés distressed avec TRI cibles supérieurs (>20 %) et risque associé.
Un débutant en immobilier peut-il faire du value-add ?
Difficilement en direct : le value-add exige compétences en asset management, réseau utilisateurs, financement structuré. Le club deal permet d'accéder à cette stratégie via un opérateur qualifié.
Devenir partenaire distributeur
CGP, family offices et banques privées : accédez aux opérations immobilières prime opérées par Foncière Renaissance et distribuées par Global Icons.
Prendre rendez-vous →