Core-plus (stratégie immobilière)
La stratégie core-plus cible des actifs immobiliers stabilisés mais présentant un léger potentiel de création de valeur : rénovation partielle, relocation ciblée, optimisation locative modérée. TRI cible : 7-11 %.
Explication détaillée
Un actif core-plus se situe entre le core pur et le value-add léger :
- Localisation prime ou bonne, marché mature.
- Bail moyen (3-7 ans) ou occupation à optimiser.
- Léger capex de rénovation ou repositionnement (5-15 % de la valeur).
- Cash-flow prévisible avec upside modéré sur la valorisation.
Le core-plus offre un profil équilibré : revenus locatifs solides + création de valeur modérée sur horizon moyen (3-5 ans).
Exemple concret
Immeuble tertiaire IXe avec bail arrivant à échéance dans 2 ans. Renégociation à la hausse + rénovation partielle des plateaux. TRI cible 9 % sur 4 ans, multiple ~1,5x.
Le spectre des stratégies immobilières : où se situe le core-plus
| Stratégie | Profil de risque | LTV typique | TRI cible indicatif | Horizon |
|---|---|---|---|---|
| Core | Faible : actif stabilisé, bail long, locataire solide | 40-55 % | 4-7 %/an | 7-15 ans |
| Core-plus | Modéré : léger capex, optimisation locative | 50-60 % | 7-10 %/an | 3-7 ans |
| Value-add | Élevé : repositionnement, restructuration | 55-65 % | 12-18 %/an | 3-5 ans |
| Opportuniste | Très élevé : développement, changement d'usage | 60-70 % | 18 %+ /an | 2-5 ans |
Fourchettes indicatives de place, non garanties : chaque opération a son propre couple rendement/risque documenté dans son business plan. Voir aussi core, value-add et opportuniste.
Questions fréquentes
Core-plus vs value-add, comment trancher ?
Le core-plus limite le capex et le repositionnement lourd. Le value-add implique des interventions structurantes (démolition/reconstruction, changement d'usage) avec risque d'exécution plus élevé.
Le core-plus est-il adapté à un family office ?
Oui, c'est un profil apprécié des family offices cherchant un rendement supérieur au core avec un risque maîtrisé.
Quel rendement cible pour une stratégie core-plus ?
Les fourchettes de place se situent autour de 7-10 %/an de TRI cible net, entre le core (4-7 %) et le value-add (12-18 %). Ces chiffres sont indicatifs et non garantis : ils dépendent du levier, du marché et de l'exécution.
Quelle différence entre core et core-plus ?
Le core est un actif stabilisé acheté pour son revenu locatif sécurisé, sans intervention. Le core-plus ajoute une composante d'amélioration (renégociation de baux, capex léger de 5-15 % de la valeur) qui crée un surcroît de valeur modéré en plus du rendement locatif.
Devenir partenaire distributeur
CGP, family offices et banques privées : accédez aux opérations immobilières prime opérées par Foncière Renaissance et distribuées par Global Icons.
Prendre rendez-vous →