Dette senior privée
La dette senior privée est un financement immobilier de rang prioritaire, structuré par un fonds ou un assureur institutionnel plutôt que par une banque commerciale. Elle offre à l'opérateur une alternative au crédit bancaire classique avec plus de flexibilité contractuelle.
Explication détaillée
La dette senior privée présente les caractéristiques suivantes :
- Rang prioritaire avec hypothèque de premier rang sur l'actif financé.
- Coupon typiquement 5-8 %, en général 100-200 bps au-dessus d'un financement bancaire équivalent.
- Durée 3 à 7 ans, souvent alignée sur le business plan de l'opération.
- Flexibilité contractuelle supérieure au bancaire : structuration sur mesure, absence de contraintes réglementaires bancaires (Bâle IV).
- Covenants (LTV, DSCR, ICR) plus négociables qu'en banque.
Investisseurs types : assureurs, fonds de dette immobilière, family offices institutionnels.
Exemple concret
Un fonds prête 60 M€ en senior privée à un opérateur pour une acquisition de 100 M€. Hypothèque 1er rang, coupon 6,5 %, durée 5 ans, covenants LTV max 65 % et DSCR min 1,3x.
Questions fréquentes
Pourquoi ne pas passer par une banque ?
La dette senior privée offre plus de flexibilité, une exécution plus rapide et peut être adaptée à des profils atypiques (opérations transitoires, restructurations lourdes) que les banques évitent.
Quel est le rendement pour l'investisseur en dette senior ?
5-8 % annuel selon la qualité de l'actif et le profil de l'opération. Rendement contractuel, protégé par les sûretés.
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