Value at Risk (VaR) immobilière
La Value at Risk (VaR) est une mesure statistique du risque : elle indique la perte maximale attendue sur un horizon donné avec un niveau de confiance donné (typiquement 95 % ou 99 %). Appliquée à un portefeuille immobilier, elle aide à dimensionner les fonds propres et les couvertures.
Explication détaillée
Interprétation : une VaR 95 % à 1 an de 10 % signifie qu'il y a 95 % de chances que la perte annuelle ne dépasse pas 10 % de la valeur du portefeuille. Le 5 % restant regroupe les scénarios extrêmes non couverts par la mesure.
En immobilier, la VaR est calculée à partir des séries historiques de valorisation (IPD, MSCI Real Assets) ou par simulation Monte Carlo sur les principaux facteurs de risque (taux, croissance des loyers, cap rates).
Elle est moins utilisée en immobilier qu'en finance de marché (illiquidité, faible fréquence de valorisation), mais reste un outil de dialogue avec les investisseurs institutionnels.
Exemple concret
Un portefeuille bureaux Paris IX de 100 M€ affiche une VaR 95 % 1 an de 8 M€. Interprétation : 95 % des scénarios modélisés impliquent une perte inférieure à 8 M€.
Questions fréquentes
La VaR est-elle fiable en immobilier ?
Utile mais à interpréter avec prudence : la faible fréquence des valorisations et l'illiquidité peuvent lisser artificiellement la volatilité historique.
VaR vs stress test ?
La VaR mesure une perte 'normale' (queue de distribution statistique). Le stress test simule des scénarios extrêmes explicites (crise 2008, choc taux, choc locatif) hors modélisation statistique.
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