Cap rate (Taux de capitalisation)
Le cap rate (taux de capitalisation) est le ratio entre le revenu net d'exploitation annuel d'un actif immobilier (NOI) et sa valeur vénale. Il exprime le rendement locatif immédiat de l'actif avant financement et fiscalité.
Explication détaillée
Formule : cap rate = NOI / valeur vénale. Un cap rate de 4 % sur un actif prime signifie que 4 % du prix d'achat est reversé chaque année en revenus locatifs nets.
Le cap rate est un indicateur de valorisation inverse : plus il est bas, plus le prix payé est élevé pour un revenu donné. Les actifs prime (Paris centre-ouest, commerces avenue prime) se traitent à des cap rates bas (3-4 %) reflétant leur qualité perçue et leur liquidité. Les actifs secondaires exigent des cap rates plus élevés (5-8 %).
En analyse d'opération value-add, on distingue le cap rate d'entrée (à l'acquisition, avant travaux) et le cap rate de sortie (à la revente, après stabilisation). Le business plan repose sur la compression du cap rate à la sortie.
Exemple concret
Un immeuble à 40 M€ générant 1,6 M€ de NOI se traite à cap rate 4 %. Si le NOI est amélioré à 2 M€ par restructuration et que le cap rate reste 4 %, la valeur passe à 50 M€.
Cap rates indicatifs par segment en 2026
| Segment | Cap rate indicatif 2026 |
|---|---|
| Bureaux prime Paris QCA | 4,0-4,5 % |
| Commerces avenues prime (Champs-Élysées, Montaigne) | 3,5-4,5 % |
| Bureaux La Défense / première couronne | 5,5-7,0 % |
| Logistique prime | 4,75-5,5 % |
| Hôtellerie prime Paris (murs) | 4,5-6,0 % |
| Actifs secondaires régions | 6,5-8,5 % |
Fourchettes indicatives compilées à partir des publications des grands brokers (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) ; elles évoluent avec les taux d'intérêt et les cycles. L'écart entre le cap rate et l'OAT 10 ans (la prime de risque immobilière) est l'indicateur suivi par les investisseurs institutionnels pour juger de l'attractivité relative du marché.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un cap rate 'prime' à Paris ?
Les meilleurs actifs tertiaires prime parisiens (Champs-Élysées, George V, Bourse, Opéra) se traitent historiquement entre 3 % et 4,5 % de cap rate selon les cycles.
Cap rate et TRI sont-ils la même chose ?
Non. Le cap rate est un rendement locatif statique. Le TRI intègre l'ensemble des cash-flows (locatifs + valorisation) sur la durée. Deux actifs à cap rate 4 % peuvent avoir des TRI très différents selon le business plan.
Comment calculer le cap rate ?
Cap rate = NOI (revenu locatif net d'exploitation) / valeur de l'actif × 100. Exemple : un immeuble à 40 M€ générant 1,6 M€ de NOI se traite à 4 %. La formule inverse donne la valorisation : valeur = NOI / cap rate.
Pourquoi les cap rates montent-ils quand les taux d'intérêt montent ?
Parce que l'investisseur exige une prime de rendement au-dessus du taux sans risque (OAT 10 ans). Quand l'OAT monte, le cap rate exigé monte mécaniquement, ce qui fait baisser les valeurs à NOI constant. C'est le mécanisme de la correction 2022-2025 sur l'immobilier tertiaire européen.
Devenir partenaire distributeur
CGP, family offices et banques privées : accédez aux opérations immobilières prime opérées par Foncière Renaissance et distribuées par Global Icons.
Prendre rendez-vous →