DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mesure la capacité d'un actif immobilier à couvrir son service de la dette. Formule : NOI / (intérêts + principal). Un DSCR de 1,3x signifie que le NOI couvre 130 % du service annuel de la dette.
Explication détaillée
Le DSCR est un covenant central des financements immobiliers structurés. Les banques et fonds de dette exigent typiquement :
- Financement senior : DSCR minimum 1,25x à 1,4x.
- Financement senior + mezz : DSCR cumulé minimum 1,10x à 1,20x.
Un DSCR sous le seuil déclenche un événement de défaut ('trigger'), imposant à l'emprunteur des mesures correctives : apport de fonds propres, remboursement partiel, blocage des distributions.
Exemple concret
Un actif génère NOI 5 M€. Service annuel de la dette : 4 M€. DSCR = 1,25x. Si le NOI baisse à 4,5 M€, DSCR = 1,125x, sous le covenant 1,15x → trigger.
Questions fréquentes
DSCR et ICR, différence ?
L'ICR (Interest Coverage Ratio) ne compte que les intérêts au dénominateur (pas le principal). DSCR est plus conservateur car il intègre le remboursement du principal.
Comment améliorer un DSCR défaillant ?
Augmenter le NOI (relocation, hausse des loyers), réduire le service (refinancement à taux inférieur, allongement de maturité), apport de fonds propres pour rembourser une partie de la dette.
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