NOI (Net Operating Income)
Le NOI (Net Operating Income) est le revenu net d'exploitation d'un actif immobilier, calculé comme les revenus locatifs bruts moins les charges d'exploitation non refacturables, avant financement et fiscalité. Il constitue le numérateur du cap rate.
Explication détaillée
Formule : NOI = revenus locatifs bruts − charges d'exploitation non refacturables.
Les charges d'exploitation typiquement incluses :
- Taxe foncière (non refacturée dans la plupart des baux).
- Assurances propriétaire.
- Gros entretien et maintenance structurelle.
- Frais de gestion d'actif (property management).
Le NOI est avant service de la dette et avant fiscalité. Il permet de comparer la rentabilité opérationnelle des actifs indépendamment de leur structure de financement.
Exemple concret
Un immeuble génère 5 M€ de loyers bruts. Charges non refacturables : 500 k€. NOI = 4,5 M€. À un cap rate de 4,5 %, valeur vénale = 4,5 M€ / 4,5 % = 100 M€.
Questions fréquentes
NOI et EBITDA, différence ?
L'EBITDA est un concept d'entreprise (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization). Le NOI est spécifiquement immobilier, avec des charges différentes (pas de dépréciation par exemple).
Le NOI intègre-t-il les investissements de capex ?
Non, le NOI est un flux courant. Le capex est traité séparément dans le business plan.
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