Paris IX · Bureaux · Vendu

37 Rue de Bellefond

37 Rue de Bellefond est une opération immobilière bureaux située Paris IX, sourcée, structurée et opérée par Foncière Renaissance. Distribuée aux CGP, family offices et banques privées via la plateforme Global Icons, cette opération illustre l'approche institutionnelle du groupe : sélection propriétaire hors marché, co-investissement de la foncière sur son bilan, structuration en club deal ou instrument dérivé.

Contexte et localisation

La Rue de Bellefond est située dans le IX^e arrondissement, sur un axe reliant le secteur Poissonnière au Saint-Georges/Rochechouart. Le quartier bénéficie d'une dynamique tertiaire soutenue, portée par la migration de sociétés créatives, digitales et de services vers ce sous-marché plus abordable que le VIII^e voisin.

Sur le cycle 2018-2022, le IX^e a affiché des taux d'occupation élevés et une hausse des valeurs locatives moyennes, valorisant les actifs restructurés à standing hôtellier.

Thèse d'investissement

Le 37 Rue de Bellefond a fait l'objet d'une restructuration lourde visant à repositionner l'immeuble sur le segment prime IX^e. Les leviers principaux :

• Refonte complète des plateaux (open space + zones services).
• Modernisation des équipements techniques et amélioration des performances énergétiques.
• Location à un utilisateur unique de premier plan sur bail ferme long.
• Sortie à un investisseur core cherchant un revenu locatif sécurisé et un actif conforme aux standards ESG.

Structuration et distribution

La durée d'exécution de 3,5 ans reflète l'ampleur des travaux et un cycle de commercialisation plus étalé. Le multiple sur capital brut (~2,7x) témoigne d'une création de valeur substantielle, bien que le TRI (15 %) soit moins élevé que sur des cycles courts, la durée pesant mécaniquement sur cet indicateur.

Questions fréquentes

Pourquoi le TRI est-il de 15 % alors que le multiple est de 2,7x ?

Le TRI intègre la durée d'immobilisation du capital. Sur 3,5 ans, un multiple brut de 2,7x correspond mathématiquement à un TRI de ~30 % avant frais et fiscalité. Le TRI opérateur de 15 % communiqué correspond au TRI net après frais, dilution et fiscalité opérationnelle.

Pourquoi la restructuration a-t-elle été plus longue ?

Une restructuration lourde d'un actif tertiaire de 1 300 m² comprend démolition partielle, gros œuvre, second œuvre, équipements et pré-commercialisation. Un cycle de 24-30 mois de travaux plus une phase de commercialisation post-livraison explique la durée totale de 3,5 ans.

Cette opération est-elle encore ouverte ?

Non, l'opération 37 Rue de Bellefond est intégralement dénouée. Elle figure au track record public Foncière Renaissance / Global Icons.